活动 | 2018北大房地产创新经济论坛开幕 政商学三界齐聚共探发展之路

谷静柔

2018年4月21日——4月22日，伴着丝丝细雨，“2018年房地产创新经济论坛”在北京大学经济学院隆重召开。

本次论坛由北京大学经济学院主办，北京大学市场经济研究中心、北京大学房地产研究课题组、高景亚太房地产研究院承办，中国侨联特聘专家人文社科委员会、北大创新评论协办。

2018年是全面贯彻党的十九大精神的开局之年，中国房地产政策基于十九大的会议精神频繁出台并深入落实。在供给端，政策会在住房租赁、公租房、租购同权、共有产权房、棚改、城市更新以及农村集体建设用地入市等方面持续推进；在需求端，调控政策将呈现区域性总体偏紧或因交易下滑而适度放松；在价格的政策方面，房住不炒、租购并举、政策性配套等政策主基调的影响，政策性的限购、限价、限转售的管控持续存在；在金融政策上，全球货币紧缩、中国经济转型、房地产去杠杆、居民去杠杆，银行信贷收紧和大资管新政严控资金违规流入房地产等等，都给行业的生存和转型带来了新的挑战。

活动当日，来自政界、商届、学届近百位业内专家、行业领袖代表齐聚北大，就当下房地产产业大环境、现状及未来发展的机遇进行深入探讨。

北京大学经济学院党委书记、副院长董志勇

北京大学经济学院党委书记、副院长董志勇针从人口、城镇化等各个方面因素，深度剖析了当今房地产市场现状并提出了十二点思考。他提出，在考虑中国房地产整个市场政策结构的时候，应该寻找高端市场、中端支持、低端保障。

董志勇表示，市场问题必须要由市场经济解决，不能只依靠政府干预解决，缩小贫富差距、要害在于就业政策、税收政策、政府转移支付政策和健全的市场竞争环境，如果想降低市场空置率改善贫富结构缩小差距很难找到着力点。

而对于房产税问题，董教授认为，房产税存在诸多的不合理的地方，会误伤正常购买需求，长期来看商品房屋成本没有实际下降，刚性需求大量存在，加快推进全国全面征收房产社既不能起到抑制不了房价的作用，还会引发房价进一步上涨。


国务院参事，原住房和城乡建设部副部长仇保兴

国务院参事，原住房和城乡建设部副部长仇保兴围绕“我国房地产市场调控长效机制初探”主题进行了演讲。他提到，中央政策明确规定，要健全金融监管体系，坚守不发生金融风险的底线。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

十九大以后国家从政策上已经明确了房地产的住房属性，我们要去投资化，多主体供给、多渠道保障租购同权、租购并举的制度改革也是在逐步落实之中。

仇保兴表示：“目前，长效机制还是在初探过程中，我们有几个初步思考。这些思考我们可以从不同角度去谈，但更重要的是从城镇化发展的不同阶段的角度来看房地产。多角度看房地产经济我们可以得出一般的视角所不能发现问题。”

针对房地产经济的脆弱性仇保兴认为，时间不同，相关的对策需求改变，如果房地产一旦不小心破裂，会产生比其他国家更大的负面影响。

对于我国房地产市场调控长效机制初探问题仇保兴总结：
  一、减少系统环境扰动。削减房地产的投机和投资属性，那么降低金融杠杆等是增强系统韧性的长期之策，这样抗慢性压力会减若，这样房地产泡沫的皮会增厚。
    二、系统结构的脆弱性，举例来说，十个一线城市，同时把这十个城市里面把低收入者多渠道供给，把调控权下放，增加消费税、空置税等税收，这样的话，应对急性的干扰能力就增强了。
    三、增强系统要素韧力。强化调控主体的灵活性、适应力和协调性、摆脱房地产投资和土地财政依赖症。是防范黑天鹅、灰犀牛的不二选择。

原中房集团理事长，幸福人寿监事长孟晓苏

原中房集团理事长，幸福人寿监事长孟晓苏就“房地产的供给侧结构性改革”主题进行了演讲。他提到，中国经济经过了40年的改革开放获得了迅速的发展，在这一届领导人的领导下，五年国内生产总值从54万亿增加到82.7万亿，增加了50%，而且是克服S形下滑困难获得的为什么能够获得这种成果，与习近平总书记推动供给侧改革，化解房地产库存、促进房地产产业发展的政策有关。近年来房地产行业不断发展，促进完善长效机制也有了一定的成果，它的成果原因之一就是加强了供给侧改革。

随后孟晓苏从住房改革启动我国巨大内需、改革供给注入长期发展动力、资产增值支撑房价上涨预期、金融创新有效化解当下难题四方面进行了内容分享。

他表示，尽管推动艰难但还是很有信心，只要我们理论自信、道路自信、制度自信、文化自信，全世界通行的金融产品一定会进入中国。


万达集团高级副总裁陈平

今天的区块链和昨天的互联网一样，它不单是一种技术，而是一种思维方式。以“房地产企业管理模式创新与区块链思维”为主题，万达集团高级副总裁陈平进行了演讲。他说，从网络时代到物联网时代再到人联网时代，互联网发展已经经历了三个阶段。那么区块链时代链接的是什么，是链接我们潜在的价值，所有潜在的价值将会被链接和释放。用区块链的技术链接小企业，通过区块链链接大企业转变思想为更多的人成就别人，而不是成就自己，这成了一个新的时代命题。区块链有很多原理可以用到我们把小企业连接的方式上，比如智能合约和智能管理，所以是区块链思维，不是纯区块链技术。

互联网是信息共享，区块链思维是价值导向，平台思维是成就他人才能成就自己。陈平认为人工智能和区块链一定会为企业带来新的机会，企业链将推动企业模式的向浪潮，厚人厚己，厚待别人才能厚待自己。  


全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会副会长赵路兴

对于“住房制度改革与长效机制”的话题，全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会副会长赵路兴提到，“十八大”以后总书记特别提出了“只住不炒”，只住不炒，很简单的四个字但是由这四个字可能派生了我们现在房地产三个重要的支点。

第一个支点，2016年9月30号开始的这一轮的房地产调控和以往相比，有一个非常大的不同点，就是在党中央的直接领导下进行的，这一轮是中央和国务院主持的，所以由只住不炒派生了现在强度、力度非常严格，而且今年提出来了调控的连续性和稳定性。

第二个支点，2017年底中央经济工作会议以后我们又再一次提出来深化住房制度改革。

第三个支点，房地产长效机制建设。

赵路兴认为，目前如果要进军租赁市场，盈利点是模糊的，房屋租赁收益回报期比较长，在集体土地建设建公租房、租赁房的基本工具不明确，不完善，目前还没有成功的案例。


北京大学房地产法研究中心主任楼建波

北京大学房地产法研究中心主任楼建波从自身研究领域将房地产法的作用进行了回顾与展望。他说，经济工作会议这几年每年必提房地产，2015年提去库存，2016年提只住不炒，2017年提出多渠道供应、租购并举、租购同权。实际上这些都说明房地产客观上起到了一个很重要的作用，但是它能不能起到以前野蛮生长期间所起的作用呢？

他认为有以下几点制约因素：一、从追求速度到追求质量。二、系统金融风险。三、多主体供应土地，多渠道保障。四、长效机制问题。

此外，楼建波还提出房地产法2.0版的看法，也是他对房地产法的未来的一个预测。他认为，未来房地产法不仅涵盖城镇的开发经营交易，还会包括农村的房地产开发经营交易。国家调整房地产业的方法也将从土地供应和管理两方面调整。此外，地方性立法或地方的特殊规定，未来还将进一加强。


中国社会科学院大学副校长林维

中国社会科学院大学副校长林维演讲的主题是“刑事法治语境下企业家的权益保护”。林维表示，企业家应不仅要了解房地产法，还应该多了解一点刑法，这样风险才能够规避或者防控。他提到，2015、2016年每年刑事案件约118万起，根据样本统计，国有企业犯罪占13%，民营企业占86%。从2014、2015、2016年数据来看，民营企业犯罪比例不断上升，企业风险逐步加大。
林维还提到，最高检最高法院2014到2016出台了几个文件，均是强调企业家权益保护，强调产权的保护，同时也特别注重创新的保护。

他认为，企业不能为了创新而创新，但是财富的增加大部分是基于创新的，所以我们要求对企业平等保护，权利平等、机会平等、机会平等，对各类产权主要提出的诉讼地位和法律适用一视同仁，确保公有制经济和非公有制经济财产权不可侵犯。

北京大学经济学院党委副书记、副院长崔建华

北京大学经济学院党委副书记、副院长崔建华就“中国房地产发展中的困局”这一主题进行演讲。他提到，房地产宏观调控之困的源起是价格。住宅价格的上升，导致了调控，当这个调控目标出来以后，大部分城市制定的政策就是让房价别涨的太快，不超过GDP增长速度，不超过收入水平的增长。他提出在调控中要强调以下五点：
1、调控一定要尊重中国的国情与文化。
2、房地产是最重要的实体经济之一，支柱地位不可动摇。
3、极大促进“刚需”和“改善型需求”的满足，与时俱进的理解这两类需求的内涵。
4、完善的供给数量和结构才是王道。
5、房产税要慎之又慎。

所以，不管怎么调控，能够做到这五点，在这五点的情况之下来做好调控，来促进中国房地产业的健康发展。

浙江金汇信托股份有限公司常务副总裁李杰

浙江金汇信托股份有限公司常务副总裁李杰以“资管新生态下的房地产金融创新”进行了讲解。他介绍，在美国市场，美国金融产品一半是房地产金融，这一半里面的一半是REITs，当然在中国的房地产金融还没有走的那么深的一个领域。REITs现在正在发牌照，ABS已经折腾很久了，信托行业有两家拿到牌照了，我们希望我们是第三家。资管新规很快出台，当前以资管新规为标志的新生态有三点需要去做：第一是去影子银行；第二是金融开放；第三是债务市场。

信托在中国是一个类型的金融机构，是有牌照特许经营的，可以做投资和融资。现在依托于这个牌照做两大块业务，第一是品牌开发商融资业务。第二是房地产信托业务，它是一个主流，是两大支柱之一。信托这个工具可以很好的应用，用的不好的破坏力也很强的一个事情。

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